PROINDIVISOS
La copropiedad o condominio
La situación de copropiedad o condominio se da cuando la propiedad de un objeto corresponde a una pluralidad de sujetos. Así el artículo 392 del Código Civil indica que " Hay comunidad cuando la propiedad de una cosa o de un derecho pertenece pro indiviso a varias personas".
Por lo tanto para que exista es necesario:
- Una Pluralidad de titulares: no hay límite máximo; pudiendo tratarse de personas físicas o jurídicas.
- Una unidad de la cosa objeto del derecho de propiedad, es decir, no está dividida en partes.
- Una "división intelectual" en cuotas, que son disponibles por sus respectivos titulares.
Un ejemplo típico de condomino es cuando una vivienda o cualquier otro bien pertenece a varios titulares.
El régimen por el que se regirá la comunidad viene establecido en el segundo párrafo del artículo 392: "A falta de contratos, o de disposiciones especiales, se regirá la comunidad por las prescripciones de este título".
Por lo tanto la comunidad se regirá:
- Por lo pactado por las partes.
- Por las disposiciones especiales que regulen la comunidad concreta (como ocurre con la comunidad de gananciales, comunidad de pastos, comunidad hereditaria, etc.)
- A falta de los anteriores, por lo señalado en el Código Civil y que explicamos a continuación.
Por lo tanto, todas las normas que señalamos a continuación son dispositivas, ya que por acuerdo o contrato de las partes podrá disponerse cualquier otra cosa, excepto aquellas que se refieren al derecho a ejercer la acción de división y la libre disposición de cada comunero sobre su cuota.
Las normas señaladas en nuestro Código Civil, en defecto de pacto, son las siguientes:
El concurso de los partícipes, tanto en los beneficios como en las cargas, será proporcional a sus respectivas cuotas. Se presumirán iguales, mientras no se pruebe lo contrario, las porciones correspondientes a los partícipes en la comunidad.
Uso de las cosas comunes:
Cada partícipe podrá servirse de las cosas comunes, siempre que disponga de ellas conforme a su destino y de manera que no perjudique el interés de la comunidad, ni impida a los copartícipes utilizarlas según su derecho.
Contribución a los gastos:
Todo copropietario tendrá derecho para obligar a los partícipes a contribuir a los gastos de conservación de la cosa o derecho común. Sólo podrá eximirse de esta obligación el que renuncie a la parte que le pertenece en el dominio.
Se trata de aquellos gastos necesarios para la conservación de la cosa común, no de aquellos suntuarios o de puro lujo. La renuncia de la cuota implica que se incrementan las cuotas de los demás en proporción a la cuota que tuvieran.
Alteraciones en la cosa común:
Ninguno de los condueños podrá, sin consentimiento de los demás, hacer alteraciones en la cosa común, aunque de ellas pudieran resultar ventajas para todos.
Administración y disposición de la cosa común:
Para la administración y mejor disfrute de la cosa común serán obligatorios los acuerdos de la mayoría de los partícipes. No habrá mayoría sino cuando el acuerdo esté tomado por los partícipes que representen la mayor cantidad de los intereses que constituyan el objeto de la comunidad.
Hay que distinguir los actos de administración (alquilar la vivienda común), que exigen que se adopten por mayoría de intereses (no de propietarios), de los actos de disposición (vender, hipotecar, etc), en cuyo caso se exige unanimidad.
Si no resultare mayoría, o el acuerdo de ésta fuere gravemente perjudicial a los interesados en la cosa común, el Juez proveerá, a instancia de parte, lo que corresponda, incluso nombrar un Administrador.
Cuando parte de la cosa perteneciere privadamente a un partícipe o a algunos de ellos, y otra fuere común, sólo a ésta será aplicable lo anterior.
Libre disposición de su cuota:
Todo condueño tendrá la plena propiedad de su parte y la de los frutos y utilidades que le correspondan, pudiendo en su consecuencia enajenarla, cederla o hipotecarla, y aun sustituir otro en su aprovechamiento, salvo si se tratare de derechos personales. Pero el efecto de la enajenación o de la hipoteca con relación a los condueños estará limitado a la porción que se le adjudique en la división al cesar la comunidad.
Se refiere, naturalmente, a vender, ceder o hipotecar "su cuota", no la propiedad entera. También hay que tener en cuenta que el resto de copropietarios podrán usar del retracto (derecho a subrogarse con las mismas condiciones estipuladas en el contrato, en lugar del que adquiere una cosa por compra o dación en pago) en el caso de enajenarse a un extraño.
Acción de división:
Ningún copropietario estará obligado a permanecer en la comunidad. Existe por tanto el derecho de cada uno de los comuneros de solicitar la división de la cosa común.
La división de la cosa común
Como decíamos anteriormente al hablar de la situación de copropiedad o condominio, esta se da cuando la propiedad de un objeto corresponde a una pluralidad de sujetos, y uno de los derechos reconocidos a cada uno de los comuneros es la acción de división.
Señala el Código Civil que "Ningún copropietario estará obligado a permanecer en la comunidad. Cada uno de ellos podrá pedir en cualquier tiempo que se divida la cosa común".
No obstante, será válido el pacto de conservar la cosa indivisa por tiempo determinado, que no exceda de diez años. Este plazo podrá prorrogarse por nueva convención. Los copropietarios no podrán exigir la división de la cosa común, cuando de hacerla resulte inservible para el uso a que se destina.
La comunidad implica una cotitularidad -varios sujetos sobre el mismo objeto- en que no tiene cada titular una parte concreta de la cosa o derecho, sino que todos tienen la cotitularidad sobre toda la cosa pro indiviso, es decir, cada cotitular tiene una cuota o parte alícuota de la cosa o derecho: dicha cuota es disponible y renunciable, puede, en todo momento, pedir la división física de la cosa o derecho (actio communi dividundo).
Por ello, se concibe la comunidad como una situación transitoria, que puede desaparecer por el ejercicio de la acción de división y, mientras tanto, cada comunero tiene el poder exclusivo e independiente de su propia cuota (pudiendo enajenarla o renunciar a la misma).
Tipos de división
Si la cosa es divisible se hará la división material, adjudicándose una parte o porción de la misma a cada copropietario.
Si la cosa es indivisible, por indivisibilidad física o porque resultaría inservible para el uso a que se destina, se hará la división económica, mediante la adjudicación a uno de los copropietarios que pagará el precio que corresponda a los demás según sus cuotas, si todos están conformes, o se venderá y se repartirá el precio entre todos ellos, también según sus cuotas.
Procedimientos para realizar la división
La división puede practicarse por los mismos copropietarios, por árbitros o por ejercicio de la acción procesal.
1) Por los copropietarios
Por unanimidad, medianta el llamado contrato divisorio, que se atendrá a la autonomía de la voluntad y las normas subsidiarias de la partición de la herencia.
2) Por árbitros o amigables componedores
Serán nombrados por los copropietarios y deberán formar partes proporcionales a la cuota de cada uno, evitando los suplementos a metálico.
3) Por Vía Judicial"Actio communi dividundo"
Se trata de una acción judicial que dará lugar al proceso declarativo que corresponda según la cuantía. En caso de no llegar a un acuerdo puede terminar en la venta en pública subasta del bien.
Ver Modelo de Demanda solicitando la división de la cosa común
Efectos de la división frente a terceros
La división de una cosa común no perjudicará a tercero, el cual conservará los derechos de hipoteca, servidumbre u otros derechos reales que le pertenecieran antes de hacer la partición. Conservarán igualmente su fuerza, no obstante la división, los derechos personales que pertenezcan a un tercero contra la comunidad.
En todo caso, los acreedores o cesionarios de los partícipes podrán concurrir a la división de la cosa común y oponerse a la que se verifique sin su concurso. Pero no podrán impugnar la división consumada, excepto en caso de fraude, o en el de haberse verificado no obstante la oposición formalmente interpuesta para impedirla, y salvo siempre los derechos del deudor o del cedente para sostener su validez.
PARTICION DE LA HERENCIA
La comunidad hereditaria
La comunidad hereditaria se produce cuando adquieren una herencia varias personas, que son los coherederos. Estos tienen un derecho no sobre bienes hereditarios concretos, sino sobre el conjunto que integra el contenido de la herencia. Se trata de una comunidad transitoria, que comienza con la adquisición de la herencia y termina con partición de la misma y subsiguiente adjudicación de bienes concretos. No obstante esta situación puede alargarse en el tiempo.
Con la partición de la herencia cesa la comunidad hereditaria y el derecho en abstracto que tienen los coherederos sobre la herencia deviene derecho concreto sobre los determinados bienes que han sido adjudicados a cada uno.
También puede ocurrir que se proceda a la partición de la herencia y algunos bienes se adjudiquen a varios coherederos de forma conjuta. A partir de ese momento habrá que seguir las reglas del pro indiviso.
Por lo tanto, la comunidad hereditaria está formada por todos los herederos, que tienen derechos sobre el conjunto de la herencia, no sobre bienes concretos.
La comunidad hereditaria se regirá en su funcionamiento por las siguientes reglas:
- Por las impuestas por el testador y por los pactos establecidos entre los coherederos
- Por las disposiciones recogidas en el Código Civil en materia de partición, colación y pago de deudas hereditarias.
- Por lo señalado para las situaciones de pro indiviso, ajustándolas al supuesto específico de la comunidad hereditaria.
Disposición de la cuota hereditaria
Todo coheredero tiene la plena titularidad de su participación o cuota en la herencia y puede enajenarla, cederla o hipotecarla, si bien los efectos de estos actos quedará concretado en los bienes que se le adjudiquen en la partición al cesar la comunidad. No obstante, si alguno de los herederos vendiere a un extraño su derecho hereditario antes de la partición, podrán todos o cualquiera de los coherederos subrogarse en lugar del comprador, reembolsándole el precio de la compra, con tal que lo verifiquen en término de un mes, a contar desde que esto se les haga saber.
Para disponer de cualquiera de los bienes concretos de la herencia es necesaria la unanimidad de todos.
Administración de los bienes hereditarios
Para la administración y mejor disfrute de la cosa común serán obligatorios los acuerdos de la mayoría de los partícipes. No habrá mayoría sino cuando el acuerdo esté tomado por los partícipes que representen la mayor cantidad de los intereses que constituyan el objeto de la comunidad. Si no resultare mayoría, o el acuerdo de ésta fuere gravemente perjudicial a los interesados en la cosa común, el Juez proveerá, a instancia de parte, lo que corresponda, incluso nombrar un Administrador.
Los coherederos deben abonarse recíprocamente en la partición las rentas y frutos que cada uno haya percibido de los bienes hereditarios, las impensas útiles y necesarias hechas en los mismos, y los daños ocasionados por malicia o negligencia.
La facultad para pedir la división de la herencia y sus excepciones
Ningún coheredero podrá ser obligado a permanecer en la indivisión de la herencia, a menos que el testador prohíba expresamente la división.
Por lo tanto, cualquier coheredero puede solicitar la partición de la herencia.
La partición de la herencia
Con la partición de la herencia cesa la comunidad hereditaria y el derecho en abstracto que tienen los coherederos sobre la herencia deviene derecho concreto sobre los determinados bienes que han sido adjudicados a cada uno.
También puede ocurrir que se proceda a la partición de la herencia y algunos bienes se adjudiquen a varios coherederos de forma conjuta. A partir de ese momento habrá que seguir las reglas del pro indiviso con respecto a esos bienes.
Ningún coheredero podrá ser obligado a permanecer en la indivisión de la herencia, a menos que el testador prohíba expresamente la división. Pero, aun cuando la prohíba, la división tendrá siempre lugar mediante alguna de las causas por las cuales se extingue la sociedad.
Las causas por la que se extingue la sociedad son las siguientes:
- Cuando expira el término por que fue constituida.
- Cuando se pierde la cosa, o se termina el negocio que le sirve de objeto.
- Por muerte, insolvencia, incapacitación o declaración de prodigalidad de cualquiera de los socios.
- Por la voluntad de cualquiera de los socios (de buena fe y en tiempo oportuno).
También es posible que exista un pacto de indivisión entre los coherederos, o que la partición quede en suspenso en circunstancias especiales (así el artículo 966 del Código Civil señala que la división de la herencia se suspenderá hasta que se verifique el parto o el aborto, o resulte por el transcurso del tiempo que la viuda no estaba encinta. )
Actos previos a la particion
En primer lugar, si el fallecido estaba casado, hay que liquidar el régimen económico matrimonial para determinar que bienes correspondían a la comunidad conyugal, cuáles se adjudican a la viuda y cuáles al fallecido.
Además, hay que tener en cuenta la 'colación', que se da cuando en una herencia legitimarios que ya han recibido bienes en vida del causante. Nuestro Derecho considera voluntad presunta del causante que todo lo que hubiera donado o transmitido en vida gratuitamente a sus legitimarios (salvo algunas otras excepciones y salvo que el fallecido hubiese dispensado la colación) lo hacía como anticipo de la herencia.
Por ello, estos herederos toman de menos tanto como lo que hubieran ya recibido en vida.
Estructura de la partición
Para realizar la partición hay que hacer una serie de operaciones:
- Inventario de todos los bienes que constituyen la herencia tal y como vimos anteriormente, con descripción los mismos, de forma que se posibilite y facilite su inscripción en los registros correspondientes.
- Evalúo o tasación de los bienes. Debe indicarse el valor de los bienes inventariados.
- Liquidación. Con la liquidación se trata de hallar el haber líquido, de esta forma a los bienes inventariados se le descuentan las deudas y demás cargas.
- Adjudicación. Para ello se harán lotes y se adjudicarán entre los coherederos.
Forma de la partición
La partición puede hacerse en un cuaderno particional privado y luego elevarlo a público y protocolizarlo ante Notario.
Formas de hacer la partición
Fundamentalmente existen cuatro vías para realizar la partición: la realizada por el propio testador, generalmente en el mismo testamento, la realizada por contador-partidor nombrado por él, la realizada a falta de las anteriores por acuerdo unánime de los interesados, y a falta incluso de dicho acuerdo, la realizada judicialmente.
Si el testador hubiera realizado en el testamento la partición, los herederos han de sujetarse a la misma, dado que la voluntad del testador es la norma suprema que rige la sucesión. Lo habitual es que no se repartan bienes concretos ya que el testador desconce cuales serán en el momento del fallecimiento, sino que se fijan unas normas particionales que deban seguirse en la partición.
Así, puede haber dispuesto la adjudicación de bienes concretos a algún heredero disponiendo el pago en metálico de la legítima de los demás hijos. Pero, en todo caso, debe respetar el pago de las legítimas de los herederos forzosos.
La partición hecha por el testador no tiene eficacia hasta el momento de su muerte.
La partición hecha por contador-partidor
El testador podrá encomendar por acto inter vivos o mortis causa para después de su muerte la simple facultad de hacer la partición a cualquier persona que no sea uno de los coherederos.
No habiendo testamento, contador-partidor en él designado o vacante el cargo, el Juez, a petición de herederos y legatarios que representen, al menos, el 50 % del haber hereditario, y con citación de los demás interesados, si su domicilio fuere conocido, podrá nombrar un contador-partidor dativo, según las reglas que la Ley de Enjuiciamiento Civil establece para la designación de Peritos. La partición así realizada requerirá aprobación judicial, salvo confirmación expresa de todos los herederos y legatarios.
La partición hecha por los coherederos
Cuando el testador no hubiese hecho la partición, ni encomendado a otro esta facultad, si los herederos fueren mayores y tuvieren la libre administración de sus bienes, podrán distribuir la herencia de la manera que tengan por conveniente.
Los coherederos deben abonarse recíprocamente en la partición las rentas y frutos que cada uno haya percibido de los bienes hereditarios y los daños ocasionados por malicia o negligencia. Los gastos de partición, hechos en interés común de todos los coherederos, se deducirán de la herencia; los hechos en interés particular de uno de ellos, serán a cargo del mismo.
La partición judicial
Cuando la partición no haya sido hecha por el testador ni éste haya nombrado un contador-partidor, ni se haya nombrado un árbitro, en el supuesto de que se practique la partición convencional y los interesados en ella no lleguen a un acuerdo, se acude a la partición judicial, a la que se refiere el artículo 1059 del Código Civil: cuando los herederos mayores de edad no se entendieren sobre el modo de hacer la partición , quedará a salvo su derecho para que lo ejerciten en la forma prevenida en la L.E.C.
Cuando habla de herederos deben comprenderse no sólo éstos, sino todos los sujetos legitimados para pedir la partición: legatario de parte alícuota, herederos y cesionarlos de unos y otros, cónyuges, etc. Es decir, cualquier coheredero.
A la solicitud deberá acompañarse certificado de defunción del fallecido y documento que acredite la condición de heredero o legatario. Una vez solicitada la división, cuando así se haya pedido, podrá acordarse la intervención de los bienes del fallecido y la formación de inventario. Posteriormente se mandará convocar Junta de herederos, presidida por el Secretario Judicial para que se pongan de acuerdo en el nombramiento de un contador que practique las operaciones divisorias de los bienes, así como sobre el nombramiento de peritos que hayan de intervenir en la valoración de los mismos.
Una vez practicadas las operaciones divisorias por el contador se dará traslado a las partes para que se opongan si lo estimen conveniente. Si así fuese el Tribunal convocará al contador y a las partes a una comparecencia, que se celebrará dentro de los diez días siguientes.
El procedimiento puede terminar en cualquier momento si las partes llegan a un acuerdo.
